Todos estamos vivendo um momento difícil com o coronavírus e quem paga aluguel, seja residencial ou comercial, está preocupado com o pagamento do aluguel. É neste cenário que surge a dúvida: o aluguel pode deixar de ser pago?
Sabemos que a principal obrigação do inquilino é o pagamento do aluguel e acessórios, por exemplo, o IPTU. Mesmo com a crise que estamos vivendo não pode o inquilino simplesmente deixar de pagar, é preciso agir de boa-fé.
1 O que devo fazer?
Procure o locatário, explique a sua situação e proponha a isenção do aluguel ou, alternativamente, a alteração do valor do aluguel durante este período de conturbação. Muitos proprietários estão reduzindo o valor do aluguel para metade ou então dando dois meses de isenção, por exemplo.
2 Chegaram a um acordo? Deixe documentado
Se chegaram a um acordo o ideal é colocar por escrito o acordado, para dar uma segurança e evitar discussões futuras.
Recomendamos fazer das seguintes maneiras:
a) Assinatura do aditivo do contrato de locação
Neste modo é feito um documento que altera o contrato de locação, assim como o contrato, as duas partes devem assinar o documento. Se o contrato tem fiador, este também deve assinar o aditivo.
Mas atenção, como estamos em isolamento social, nada de se encontrarem para assinar ou entregar o documento, use a tecnologia para isso. Veja como fazer:
- Contrato sem fiador
1º O locador imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locatário.
2º O locatário imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locador
- Contrato com fiador
1º O locador imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locatário.
2º O locatário imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o fiador.
3º O fiador imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locador e locatário.
b) Aditivo do contrato de locação sem assinatura
Caso uma das partes não tenha a possibilidade de imprimir o documento, poderá ser feito sem a assinatura das partes.
Para deixar documentado o acordo, deverá o aditivo ser enviado por e-mail ou então, no próprio WhatsApp. O importante é que as duas partes tenham o aditivo, é só enviar o termo do aditivo como mensagem no WhatsApp ou então no corpo da própria mensagem do e-mail.
2.1 Modelo do aditivo do contrato de locação sem fiador
TERMO ADITIVO DE CONTRATO
Por este instrumento particular de Aditivo Contratual as partes LOCADOR (colocar o nome completo) e LOCATÁRIO (colocar o nome completo), já qualificados no contrato de locação (residencial ou comercial) do imóvel localizado na Rua (nome da rua), 00, Bairro, Cidade – UF, CEP 00000-000, celebrado no dia 00/00/20xx, resolvem de comum acordo, ajustar o que segue:
Cláusula 1ª: O valor do aluguel mensal do imóvel objeto do contrato passa a partir do dia 00 de mês de 2020 a ser de R$ 000,00 (por extenso), acrescido das taxas, impostos e demais encargos previstos no contrato.
Parágrafo único: o valor previsto na cláusula 1ª é válido até o dia 00 de mês de 2020, após esta data o valor do aluguel retornará a ser o que estava sendo cobrado antes do presente aditivo, sendo cobrando conforme cláusula x do contrato de locação.
ou
Cláusula 1ª: O Locatário estará isento do pagamento do aluguel e encargos referente ao meses (colocar o nome dos meses) de 2020, devendo retornar o pagamento do aluguel, nos termo da cláusula x do contrato de locação, no mês (nome do mês) de 2020.
Parágrafo único: neste ato o Locador dá plena quitação dos meses (colocar o nome dos meses que o locatário está isento de pagar) de 2020, não havendo qualquer valor a ser cobrado referente a estes meses.
Cláusula 2ª: As demais cláusulas contratuais permanecem inalteradas, sendo que este presente aditivo tem validade até o dia 00 do mês de 2020, após esta data o valor do aluguel voltará a ser pago conforme previsto no contrato de locação.
Por estarem de pleno acordo com as cláusulas e condições acima, firmam o presente aditivo.
Cidade, 00 de março de 2020
_________________________
(nome do Locatário)
_________________________
(nome do Locador)
2.2 Modelo do aditivo do contrato de locação com fiador
TERMO ADITIVO DE CONTRATO
Por este instrumento particular de Aditivo Contratual as partes LOCADOR (colocar o nome completo) e LOCATÁRIO (colocar o nome completo), com anuência do FIADOR (colocar nome do fiador), todos qualificados no contrato de locação (residencial ou comercial) do imóvel localizado na Rua (nome da rua), 00, Bairro, Cidade – UF, CEP 00000-000, celebrado no dia 00/00/20xx, resolvem de comum acordo, ajustar o que segue:
Cláusula 1ª: O valor do aluguel mensal do imóvel objeto do contrato, passa a partir do dia 00 de mês de 2020 a ser de R$ 0000,00 (por extenso), acrescido das taxas, impostos e demais encargos previstos no contrato.
Parágrafo único: o valor previsto na cláusula 1ª é válido até o dia 00 de mês de 2020, após esta data o valor do aluguel retornará a ser o que estava sendo cobrado antes do presente aditivo, sendo cobrando conforme cláusula x do contrato de locação.
ou
Cláusula 1ª: O Locatário estará isento do pagamento do aluguel e encargos referente ao meses (colocar o nome dos meses) de 2020, devendo retornar o pagamento do aluguel, nos termo da cláusula x do contrato de locação, no mês (nome do mês) de 2020.
Parágrafo único: neste ato o Locador dá plena quitação dos meses (colocar o nome dos meses que o locatário estará isento) de 2020, não havendo qualquer valor a ser cobrado referente a estes meses.
Cláusula 2ª: O FIADOR declara estar ciente e que concorda expressamente com os termos do presente aditivo.
Cláusula 3ª: As demais cláusulas contratuais permanecem inalteradas, sendo que este presente aditivo tem validade até o dia 00 do mês de 2020, após esta data o valor do aluguel voltará a ser pago conforme previsto no contrato de locação.
Por estarem de pleno acordo com as cláusulas e condições acima, firmam o presente aditivo.
Cidade, 00 de março de 2020
_________________________
(nome do Locatário)
_________________________
(nome do Locador)
_________________________
(nome do fiador)
________________________
(nome da esposa do fiador)
3 E se não houve um acordo?
O que estamos vivendo atualmente pode se enquadrar na teoria da imprevisão, que está prevista nos artigos 478 a 48o do Código Civil. Falamos em possibilidade já que exige a o estudo de cada caso, é necessário que haja de impacto econômico.
Quando o contrato se tornar excessivamente oneroso por conta de acontecimento extraordinário e imprevisível esta teoria permite que o devedor tenha as seguintes atitudes:
a) Mudar as condições do contrato, no caso, seria alterar o valor do aluguel.
b) Resolver o contrato.
Se não houve acordo com o locador, pode ser que, dependendo do caso, o locatário pode procurar a justiça para pedir a resolução contratual ou pedir judicialmente a revisão do valor do aluguel do período da pandemia, caso preencha os requisitos da teoria da imprevisão.
4 Conclusão
Mesmo com o momento que estamos vivendo não pode o locatário deixar de pagar o aluguel de forma unilateral, é preciso agir de boa-fé, o ideal é conversar com o locador para que cheguem em um acordo sobre o que fazer neste período de caos.
Importante ressaltar que não existe nada na lei que obrigue o locador a deixar de cobrar ou alterar o valor do aluguel.
Se chegarem a um acordo é importante deixar documentado, seja assinando o termo aditivo ou então enviando o termo do acordo por e-mail ou WhatsApp.
Caso o locatário não tenha conseguido um acordo, se houver necessidade e realmente for o caso, deverá ser discutido judicialmente o contrato, pedindo a resolução do contrato ou revisão do valor do aluguel durante este período de caos.
Veja que não é uma regra que todos os inquilinos vão ter direito a revisão do valor do contrato ou a resolução, é uma medida que vai depender do caso concreto.
Tatiane Rodrigues Coelho
Especialista em Direito Imobiliário
Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. (Direito News)
